REAL ESTATE DEVELOPMENT CONSULTING
개발사업의 돈은 두 번 막힙니다. 착공 전에는 들어오지 않고, 준공 후에는 회수되지 않습니다. 그로브앤코는 자본구조를 먼저 설계해 들어오게 만들고, 준공 후 상가를 채워 회수되게 합니다.
사업 개요서만 있으면 됩니다 · 자료는 검토 목적 외로 쓰지 않습니다
연 28.7조 원
PF 공적보증 확대 — 직전 3년 평균의 2.2배, 3년간 공급
3.88%
PF 대출 연체율(‘25년 말) — 금융기관은 선별 심사로
8.3% ↑
서울 집합상가 공실률 — 준공 후 회수 리스크의 핵심
출처: 금융위원회 2026.8.13 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 · 한국부동산원 상업용부동산 임대동향
THE PROBLEM
지금까지 이 두 고비는 서로 다른 회사와 따로 풀어야 했습니다. 조달을 맡은 쪽은 준공 후를 모르고, 분양을 맡은 쪽은 심사를 모릅니다.
HOW WE ARE DIFFERENT
금융기관이 거절하는 이유는 대개 사업이 나빠서가 아니라, 사업이 금융의 언어로 정리되어 있지 않아서입니다. 자기자본·외부 Equity·브릿지·본 PF의 비율을 다시 짜면 같은 사업이 다른 사업으로 읽힙니다.
금융기관 주선·중개·협상은 제휴 금융주선회사가 맡습니다. 그로브앤코는 그 앞단 — 사업을 심사 받을 수 있는 형태로 완성하는 일을 합니다.
총사업비 1,000억 원 사업의 예시 — 실제 수임 사례가 아닙니다
| 구분 | 기존 구조 | 그로브 재구성 |
|---|---|---|
| 시행사 자기자본 | 30억 | 50억 |
| 외부 Equity | — | 100억 |
| 브릿지 | — | 200억 |
| 본 PF | 970억 | 650억 |
| 금융기관 시각 | 부담스러운 사업 | 검토 가능한 사업 |
GROVE CAPITAL · 개발금융 컨설팅
진단에서 심사 대응까지 다섯 단계로 나눠 맡습니다. 구조화와 Equity 설계가 이 부문의 심장입니다.
PF 사업성 진단
LTV·LTC·DSCR·민감도 분석과 A~D 등급 판정, 보완 로드맵
Development Structuring
PF가 가능한 자본구조(Capital Stack)를 먼저 설계
Equity Structuring
「돈이 필요하다」를 「투자할 수 있는 상품」으로 바꿉니다
IM · 금융기관용 IR
26챕터 표준 IM과 기관별 맞춤 IR, Data Room 구성
PF 심사 대응
심사 질의·민감도 재분석·증빙 정리를 종결까지 월 단위로
같은 사업, 다른 심사 언어
Equity 투자자
IRR · MOIC · Exit
증권사
PF 구조 · 리스크 · 상환
은행
담보 · 안정성 · 상환능력
캐피탈
LTV · 담보가치 · 회수가능성
네 곳이 보는 곳이 다르므로 IR도 네 벌로 씁니다.
GROVE COMMERCIAL · 분양 · 상업시설
분양이 끝이 아닙니다. 도면이 나오기 전 상권 데이터로 업종을 먼저 정하고, 준공 후 임차인을 채우고, 임대차를 운영하는 데까지 같이 갑니다.
기획
MD 전략 · 콘텐츠
인구·상권 데이터로 그 자리에 맞는 업종 조합을 설계
분양
선임대 후분양
임차인을 먼저 확보해 미분양 리스크를 줄입니다
준공 전후
공공데이터 임대 매칭
상권·유동인구·소비 데이터로 수요에 맞는 임차 콘텐츠를 연결
운영
자산관리(PM)
임대차 운영과 수익 관리로 자산가치를 지킵니다
공실이 깊어질수록 「데이터로 채우는 능력」이 곧 자산가치가 됩니다.
SYNERGY
금융기관이 가장 두려워하는 것은 준공 후 미분양·공실로 회수가 막히는 상황입니다. 조달을 설계한 회사가 회수까지 맡으면, 그 답을 IR 안에 처음부터 넣을 수 있습니다.
01
자금조달 IR
그로브캐피탈
02
공실 해소 계획을 IR에 내장
두 부문 협업
03
회수 리스크를 낮춘 사업
심사 대응
04
준공 후 임대 매칭 · PM
그로브커머셜
05
데이터 축적
다음 딜의 정확도로
DEAL SELECTION
선별이 곧 신뢰입니다. 그로브앤코가 금융기관에 가져가는 딜은 이미 한 번 걸러진 딜입니다.
즉시 조달 추진
토지 95% 이상 확보 · 인허가 완료 · 자기자본 10% 이상
구조 보완 후 가능 핵심 타깃
토지 80% 이상 · 인허가 진행 중 · 자기자본 5~10%
구조 재설계 필요
Equity 부족 · 수지 미검증 · Exit 경로 불명확
수임하지 않습니다
토지 미확보 · 사업성 불명확 · 법적 분쟁 · 자료 비협조 · 과도하게 부풀린 분양가
HOW WE WORK
PHASE 1
진단
무료 30분 사전검토 → 유료 정밀진단(A~D 등급)과 보완 로드맵
PHASE 2
구조화
Capital Stack과 Equity 구조 설계, PF 구조 확정
PHASE 3
IR
IM·IR 제작 후 제휴 금융주선회사에 전달
PHASE 4
실행 · 운영
심사 대응 → PF 실행 → 준공 후 임대 매칭과 PM
숫자를 보는 능력, 자본구조를 만드는 능력, 투자자가 들어올 구조를 만드는 능력, 공간을 채우는 능력, 딜을 끝까지 관리하는 능력 — 다섯이 한 팀 안에 있습니다.
외부 네트워크 — 회계사 · 변호사 · 감정평가사 · 세무사 · 건축사 · 금융주선회사
FAQ
아닙니다. 금융기관 주선·중개·협상은 제휴 금융주선회사가 맡습니다. 그로브앤코는 그 앞단에서 사업성 진단, 자본구조 설계, IM·IR 제작, 심사 질의 대응을 맡습니다.
30분 사전검토는 무료입니다. 사업 개요서(위치·용도·규모), 토지 확보 현황, 인허가 진행 현황, 개발수지 초안(있는 경우)이면 1차 의견을 드립니다. 정밀진단부터는 유료이며 보수는 사업 규모에 따라 협의합니다.
사전검토는 받습니다. 다만 토지가 확보되지 않았거나 자기자본이 전혀 없는 사업은 D등급으로 분류해 수임하지 않습니다. 가능성이 낮은 일에 시행사의 시간과 비용을 쓰게 하지 않기 위해서입니다.
가능합니다. 그로브커머셜 단독으로 MD 전략, 선임대 후분양, 공실 임대 매칭, 자산관리(PM)를 맡습니다. 이미 준공된 건물의 공실 진단부터 시작하는 경우가 많습니다.
보장하지 않습니다. 승인 여부는 금융기관의 심사 결과이고, 수익률은 시장과 사업 조건에 따라 달라집니다. 그로브앤코가 약속하는 것은 심사 기준에 맞춘 구조와 자료, 그리고 종결까지의 대응입니다.
FIRST STEP
금융기관에 보내기 전에, 저희가 먼저 금융기관의 관점에서 사업을 한번 뜯어보겠습니다. 사업 개요만 보내주시면 30분 안에 1차 의견을 드립니다.
사전검토에 필요한 자료
받은 자료는 검토 목적 외로 사용하지 않으며, 요청 시 즉시 파기합니다.